Консультации адвоката по жилищному праву
Ольга Г. 27.02.2019, 14:18
Здравствуйте, Дмитрий.
В 2016 году мы приобрели квартиру. Люди, которые нам её продали, получили её в порядке очереди на расселение.
Сейчас эту квартиру арестовали, так как те, кто её получил, не имели на это права. Вопрос: признают ли нашу сделку недействительной? Как оставить её в нашей собственности?
Адвокат Дмитрий Тимофеев 02.03.2019, 11:35
Здравствуйте.
Ситуация, мягко говоря, не приятная.
В соответствии со ст.302 п.1 ГК РФ если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретать не знал и не мог знать (добросовестный приобретать), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли. Собственником, утратившим квартиру, является государство в лице районной администрации, что еще более усложняет дело.
То есть, есть риск, что к Вам применят положение указанной нормы права и отдадут квартиру первоначальному владельцу, оставив Вам возможность лишь взыскивать деньги с продавца. Практика по данной категории дел есть, она разная, зависит от нюансов ситуации.
Вам, однозначно, нужна судебная защита. Если есть необходимость, Вы можете записаться на прием.
Оксана Л. 01.02.2019, 00:09
Здравствуйте, Дмитрий! Такая ситуация —
Двухкомнатная квартира по завещанию зарегистрирована в равных долях на двух собственников, мать и дочь. Кроме них в квартире прописан несовершеннолетний ребенок дочери. Доли в натуре не выделены, есть только право совместной собственности. Дочь хочет продать свое право совместной собственности. Мать на контакт не идет, добровольно участвовать в сделке, искать себе вариант для размена вряд ли будет. Цель дочери: с минимальным вредом для матери разделить имущество и получить на руки продажную цену. Предполагаемые варианты развития событий:
- предложить матери выкупить право совместной собственности дочери ( мать этого категорически не хочет)
- выделение доли в натуре через суд (если это вообще возможно) и продажа третьему лицу
- дарение третьему лицу доли в общей совместной собственности.
Две комнаты, площадь 56,4 м2. Кадастровая стоимость 6 млн. рублей. Три года владения имуществом еще не прошло.
Что тут можно сделать? Какие оптимальные варианты? Сейчас в квартире живет мать, дочь туда не пускает, коммунальные услуги и налог не оплачивает. Может ли дочь удаленно и самостоятельно заплатить свою часть КУ, или это ничего не даст? Как вообще в жизни разрешаются подобные ситуации?
Заранее спасибо за ответ.
Адвокат Дмитрий Тимофеев 02.02.2019, 20:50
Здравствуйте.
Если я правильно понимаю, зарегистрировано право собственности в результате вступления в наследство по завещанию..? В общую совместную собственность нотариусы при оформлении наследства не оформляют , свидетельство о праве собственности выдают как раз в порядке общей долевой собственности, и регистрируют в результате вступления в наследство уже долевую собственность.
- Попасть в квартиру можно — через судебную процедуру, обязав в судебном порядке мать не чинить препятствия, передать ключи и вселить дочь в квартиру, а заодно и определить в пользование дочери одну из комнат ( скорее всего меньшую) в целях обособить в квартире ее имущество. С судебным решением в порядке исполнительного производства в присутствии судебного пристава замок в двери вырезается болгаркой и истца вселяют в квартиру, в присужденную в пользование комнату.
- Выкупить долю матери в принудительном порядке невозможно, поскольку доля матери значительна. Заставить мать купить долю дочери в принудительном порядке так же не возможно.
Как вариант, если не найдут компромисса, можно разделить лицевые счета и продать выделенную в пользование дочери комнату в виде доли квартиры, т.о. оставить мать в коммуналке. Это, по сути, указанный Вами вариант № 2.
По коммунальным платежам: можете заплатить за весь долг, а в последствии взыскать с матери половину от оплаченных средств, на 100% выигрышное присуждаемое судом требование, поскольку ответственность у обоих сособственников по коммуналке солидарна.
При необходимости правовой поддержки можете записаться на прием.
Светлана М. 19.01.2019, 19:16
Дмитрий, добрый день! В двух словах наша ситуация: имею в собственности две комнаты в коммунальной квартире (две комнаты из пяти, собственность долевая). Прописаны три человека. Никто из нас в квартире не живёт. Одну из комнат сдаю многие года ОДНОМУ человеку при устной договорённости с остальными собственниками. Некоторое время назад некое агентство предложило разъехаться, но условия их меня не устроили. В качестве меры принуждения соседи, наиболее заинтересованные в расселении, заявили что не позволят и далее сдавать мне комнату. И наконец вопрос)))-возможно ли отстоять право сдавать комнату без их согласия, и готовы ли Вы представлять мои интересы в суде? Да, я готова прописать своего съёмщика даже на постоянной основе! Заранее спасибо!
Адвокат Дмитрий Тимофеев 23.01.2019, 10:08
Здравствуйте.
Сдавать без согласия сособственников можете. Приоритетной является норма ст.209 ГК РФ, в соответствии с которой собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Согласия собственников комнат на пользование общим имуществом, находящимся в долевой собственности собственников комнат, не нужно и в соответствии с Жилищным кодексом РФ. Согласно п.3 ст.42 ЖК РФ доля в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире собственника комнаты в данной квартире следует судьбе права собственности на указанную комнату. Из чего следует, что передача в наем комнаты влечет передачу в пользование части общего имущества в коммунальной квартире. Согласно ст.135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи.
Что касается защиты права в суде, если жильцы уже живут и тем более прописаны, с иском должны обращаться соседи, а не Вы.. с иском о признании ваших жильцов незаконно проживающими и их выселении. Тогда и потребуется помощь юриста. Поскольку соседи будут не правы, такой суд они проиграют. Если же соседи начнут заниматься чинением препятствий (врезка замков, рукоприкладство и т.п.) тогда подобные действия квалифицируются как самоуправство (статья 330 УК РФ), соответственно просто нужно вызвать полицию, предоставить договор найма, справку о регистрации жильца, зафиксировать произошедшее обращением к участковому и после окончания участковым проверки (КУСП) подать заявление о привлечении соседей к уголовной или административной ответственности. При необходимости правовой помощи в том числе в составлении документов или заявлений можете записаться на прием.
Яна В. 14.07.2011 в 9:52
Подскажите пожалуйста!!!очень важный вопрос.2х комнатная квартира, комнаты смежные. Большая комната — проходная. Приватизировали с сестрой в равных долях. Имеет ли право сестра свою долю продать, подарить, прописать кого-то, учитывая наши условия и то, что комнаты не отдельные?
Адвокат Дмитрий Тимофеев 15.07.2011 в 1:23
Формально (согласно закону) сестра имеет право продать свою долю, предварительно предложив вам выкупить эту долю (т. к. у вас есть преимущественное право такого выкупа).
Может также оформить дарственную (вместо договора купли-продажи), лишив вас таким образом права на этот выкуп. Доказать притворность сделки при этом крайне тяжело.
Но на практике найти покупателя на такую долю, которая не выделена в пользование в виде изолированного помещения, невозможно. Поэтому не отчаивайтесь.
Прописать сестра имеет право только своих несовершеннолетних детей. Всех остальных — только с вашего согласия.
Татьяна М. 05.07.2011 в 21:29
Скажите, пожалуйста, как продать комнату в коммунальной квартире, не предлагая ее соседям? Я слышала, что можно подарить часть, а потом оформить продажу остальной части. Какая это должна быть минимальная часть? Какой должен быть временной интервал между оформлением дарственной и продажей? И какой налог нужно заплатить за «подарок», с какой стоимости комнаты он высчитывается? Спасибо.
Адвокат Дмитрий Тимофеев 06.07.2011 в 10:31
Таким образом, каким вы слышали, настоятельно не рекомендую это делать. У заинтересованных соседей будет возможность признать сделку дарения притворной (совершена для вида с целью прикрыть другую сделку — ГК РФ.) Такие сделки являются ничтожными. Также соседи могут попытаться перевести на себя права покупателя той части доли, которая будет вами продана после дарственной за цену, указанную в договоре.
Если вы хотите продать доли и не имеете такой возможности (соседи не дают согласие: уклоняются от получения уведомления или отсутствуют), советую на крайний случай просто вашу долю целиком отдарить. Доказать факт получения денег за отдаренное имущество заинтересованным лицам (соседям) будет крайне тяжело. Соответственно, и оспорить такую сделку.
Кроме того, не рекомендую при оформлении дарственной писать какие-либо расписки о получении денег. Очень многие агенты по своей неграмотности в подобных сделках заставляют людей писать эти расписки. Как раз это и ставит под удар стороны договора (объяснить вам это удастся не всем).
Просто закладываете до сделки деньги в сейф с условием вашего одностороннего доступа туда после регистрации перехода права в УФРС в пользу отдариваемого — и все.
Наталья В. 12.04.2011 в 21:03
Имеется 3-х комнатная квартира, приватизирована в равных долях на 4-х человек: свекровь, невестка и двое детей (совершеннолетние, разнополые). Вопрос: как разделить лицевые счета (т.к. двое из хозяев систематически не оплачивают свою часть квартплаты (все четверо прописаны), если не все согласны на это разделение? Только через суд?
Адвокат Дмитрий Тимофеев 14.04.2011 в 21:03
Разделить лицевые счета (даже по суду) просто ради того, чтобы их разделить, у вас не получится. Объясню почему: жилищный кодекс (ст.82) прямо не предусматривает возможности раздела лицевых счетов. Сам по себе ЖК как нормативный акт является актом административно-правового характера (в основе лежит принцип –»запрещено все кроме того, что прямо дозволено»).
Поэтому счета на квартплату будут приходить, увы, одни на всех.
Однако выход усматривается следующий. Вы можете попытаться собрать N членов семьи, заинтересованных не жить с неплатильщиками, выделить в пользование данным членам определенное количество комнат (это уже возможно в судебном порядке), а затем продать ваши доли, при этом покупателю перейдут в пользование комнаты, которые будут за вами определены. Важное условие: комнаты, определенные вам в пользование, должны соответствовать (хотя бы примерно) продаваемым долям. Таким образом вы решите ваш жилищный вопрос.
Лена Ч. 03.02.2011 в 15:13
Здравствуйте.
может ли, моя мама, прописать меня на свою долю, без согласия второго дольщика квартиры?
Адвокат Дмитрий Тимофеев 5.02.2011 в 12:07
Здравствуйте.
Право собственника в отношении принадлежащего имущества — в данном случае доли квартиры — установлено ст.209 ГК РФ (владеть пользоваться и распоряжаться).
Соответственно, согласие сособственников на предоставление в пользование доли квартиры не нужно.
Имеются прецеденты, когда органы ОПВС пытаются интерпретировать закон по-своему и не регистрируют граждан без согласия сособственников. Если откажут, можете оспаривать их действия в суде.